Kredit

KPR Rumah Baru DP, Bunga, Syarat (Pengalaman Saya)

written by wisanggeni | April 6, 2020

KPR Rumah adalah pilihan yang banyak diambil orang di Indonesia untuk memiliki tempat tinggal – ada 70% masyarakat yang menggunakan KPR. Bagaimana proses mengambil KPR rumah baru ? Berapa DP, tingkat bunga dan apa persyaratan lainnya ? Saya berbagi soal pengalaman mengajukan KPR rumah baru di developer yang baru baru ini saya jalani.

Ingin punya rumah baru ?

Banyak yang butuh rumah tetapi harga rumah yang tinggi membuat banyak orang kesulitan memilikinya, sementara rumah adalah kebutuhan primer.

Solusinya adalah mengambil pinjaman ke bank untuk membeli rumah.

Dikenal sebagai KPR atau Kredit Pemilikan Rumah.

Sesuai namanya, KPR, merupakan pinjaman untuk memiliki rumah dengan jaminan rumah tersebut.

Data Bank Indonesia menunjukkan bahwa 70% pembelian rumah dilakukan dengan produk kredit KPR.

Bagaimana cara mengajukan pinjaman kredit rumah? Apa persyaratannya, prosesnya dan berapa uang muka yang harus disetor ?

Saya akan share pengalaman dan review mengambil kredit untuk rumah baru di salah satu developer di kota Bekasi.

KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Apa itu KPR ? Apa fitur produk pinjaman ini ?

Anda datang ke bank minta pinjaman kredit untuk beli rumah, itulah KPR.

Banyak bank yang memilki kredit KPR, misalnya kalau milik pemerintah adalah BTN, Bank Mandiri, sementara swasta adalah BCA, Permata dan Cimb Niaga.

Bank akan meminta jaminan untuk pinjaman Anda tersebut, yang adalah rumah yang Anda akan beli.

Jika nanti, amit-amit, Anda gagal bayar maka bank akan mengeksekusi rumah Anda, disita dijual untuk melunasi hutang KPR.

Untuk mengajukan KPR, bank tidak akan menanggung semua harga pembelian rumah, tetapi maksimum membiayai sesuai ketentuan, yaitu 80% sd 70% dari harga rumah.

Itu artinya Anda harus membayar uang muka atau DP.

Contohnya, harga rumah Rp 500 juta maka bank maksimum memberikan pembiayaan Rp 350 juta sementara sisanya Rp 150 juta Anda harus bayar sebagai DP.

Sesuai namanya, uang muka dibayar dahulu sebelum KPR disetujui.

Bagaimana menyiapkan DP rumah ? Apa solusinya, apakah ada alternatif cara yang lebih terjangkau untuk mengumpulkan DP rumah ?

Uang Muka (DP)

Hal pertama yang Anda harus siapkan adalah dana untuk uang muka yang wajib disetor sebelum pengajuan pinjaman KPR.

Jika DP tidak disetor, bank tidak akan memberikan persetujuan KPR. Pembayaran uang muka hukumnya wajib buat bank.

Secara umum, sesuai ketentuan, DP adalah 30% dari harga rumah. Meskipun beberapa bank sekarang berani menerima pengajuan kredit dengan ketentuan DP hanya 10%.

Kebijakan yang meregulasi minimum DP ditetapkan oleh Bank Indonesia, meskipun bank diberi keleluasaan untuk mengatur sendiri.

Pertanyaannya, bagaimana cara mengumpulkan DP ?

Ini pertanyaan penting karena banyak orang ingin punya rumah tetapi tidak punya DP.

Ada beberapa alternatif solusi.

Cara pertama adalah menabung. Anda sisihkan setiap bulan selama jangka waktu tertentu sampai jumlah uang muka terpenuhi.

Uangnya bisa Anda simpan di Deposito, Tabungan atau Reksadana Pasar Uang. Pokoknya ditempatkan di instrumen yang paling aman karena dana akan digunakan dalam jangka waktu relatif pendek.

Cara ini punya masalah, yaitu:

  • Harga rumah meningkat secara berkala sehingga bisa saja saat DP terkumpul harga rumah sudah naik dari harga saat Anda pertama menghitung uang muka
  • Anda tidak bisa membeli rumah sekarang, harus menunggu sampai uang muka terkumpul, yang mana lama dan kemungkinan rumah yang Anda inginkan sudah terjual.

Ada solusi lain, yang beberapa tahun ini ditawarkan, yaitu melakukan cicil DP ke developer.

Bagaimana caranya ?

Beberapa developer menawarkan kepada calon pembeli untuk bisa melakukan cicil DP ke developer selama beberapa tahun.

Nanti, saat DP lunas, Anda baru mengajukan kredit KPR ke perbankan untuk melakukan pembelian.

Ada beberapa keuntungan melakukan cicil DP ke developer, yaitu:

  • Harga rumah sudah diikat sejak awal saat Anda membayar tanda jadi dan mulai mencicil DP. Artinya harga rumah saat nanti DP lunas tidak akan berubah.
  • Rumah sudah Anda pesan sehingga Anda tidak perlu khawatir bahwa rumah akan dibeli orang lain
  • Saat DP selesai, rumah biasanya sudah hampir jadi karena selama Anda melakukan cicil DP rumah sudah dibangun oleh developer.

Proses pengajuan cicil DP ke developer biasanya dimulai dengan Anda membayar tanda jadi terlebih dahulu untuk booking rumah, lalu diikuti dengan skema pembayaran DP yang Anda pilih.

Berikut ini adalah contoh skema cicil DP developer di salah satu perumahan di Bekasi.

Contoh Cicil DP KPR ke Developer Rumah Baru
Contoh Cicil DP KPR ke Developer Rumah Baru

Anda bisa lihat beberapa poin penting dalam surat cicil DP developer diatas, yaitu:

  • Unit dan Tanah Bangunan yang dipesan, termasuk harga pengikatan yang disepakati dengan luas tanah dan bangunan.
  • Cara pembayaran DP 15% dengan dicicil selama 18x dengan jumlah pembayaran cicilan per bulan
  • Kewajiban melakukan pelunasan dengan KPR setelah cicil DP selesai dilunasi

Selama pembayaran DP berlangsung, developer melakukan pembangunan rumah. Jadi, tidak berarti bahwa DP belum lunas, maka developer tidak membangun properti.

Malahan, saat DP lunas, misalnya dalam dua tahun, rumah yang sedang dibangun hampir jadi.

Pengajuan KPR Rumah Baru

Selama DP belum lunas, Anda tidak bisa mengajukan KPR ke bank.

Setelah DP lunas atau sebentar lagi akan selesai, Anda bisa mulai mengurus ke bank untuk mengajukan kredit KPR.

Yang kita bahas ini adalah KPR untuk Rumah Baru. Ada sedikit perbedaan antara KPR Rumah baru dengan Rumah Second (bekas).

Perbedaannya adalah di rumah baru bangunan belum jadi atau masih dalam proses pembangunan, sementara kita tahu bahwa KPR meminta jaminan atas rumah.

Oleh karena itu, bank hanya mau mengucurkan KPR rumah baru ke developer yang sudah kerjasama. Misalnya, Anda ingin beli rumah baru secara KPR di developer tertentu maka Anda harus memastikan bahwa developer tersebut sudah kerjasama dengan bank yang Anda akan ajukan KPR.

Dalam rumah baru, karena bangunan belum jadi, maka bank memegang developer sebagai ‘jaminan’ selama bangunan belum selesai.

Simulasi KPR

Sebelum secara resmi mengajukan kredit pemilikan rumah, Anda bisa menanyakan simulasi KPR ke pihak bank.

Tujuan melakukan simulasi pengajuan KPR adalah mengetahui suku bunga KPR yang diberlakukan dan berapa cicilan per bulan yang Anda harus tanggung dengan harga rumah yang Anda inginkan.

Anda jadi bisa memperkirakan dengan penghasilan per bulan sekarang apakah sanggup membayar cicilan. Rumusnya adalah maksimum 30% penghasilan untuk semua cicilan hutang, tidak hanya KPR tetapi juga cicilan lain yang Anda punya.

Dengan simulasi, Anda bisa melakukan utak-utik cicilan bulanan dengan cara: (1) menaikan turunkan harga rumah; (2) memperpanjang atau memperpendek masa tenor pinjaman kredit; (3) minta diskon suku bunga ke pihak bank, meskipun permintaan ini biasanya jarang dikabulkan.

Persyaratan Dokumen

Tahap pertama dalam pengajuan KPR adalah penyampaian dokumen.

Ada beberapa dokumen yang wajib Anda sampaikan, terutama dokumen soal penghasilan, yaitu:

  1. Slip gaji dan bukti penghasilan untuk Anda yang karyawan dan bekerja di perusahaan.
  2. Rekening bank yang menunjukkan pemasukkan gaji setiap bulan dalam 3 bulan terakhir.

Disamping bukti penghasilan, KTP dan NPWP adalah dokumen yang wajib disampaikan.

Dari pengalaman mengajukan, rekening tabungan dan slip gaji yang menunjukkan gaji atau penghasilan sangat penting buat bank. Karena itu, pastikan dokumennya tersedia dengan baik.

BI Checking SLIK OJK

Bank pasti akan melakukan pengecekan kualitas kredit Anda di SLIK OJK atau dulu dikenal sebagai BI Checking.

Apa itu kualitas kredit ?

Dengan menggunakan informasi dari KTP dan NPWP Anda, bank mengecek data kredit Anda yang tersimpan di OJK saat ini (dulu di BI) untuk melihat apakah Anda pernah menunggak kredit, dan jika ya berapa lama menunggaknya.

Singkatnya, bank tidak akan memberikan persetujuan kredit kepada Anda yang punya catatan kredit buruk atau pernah menunggak pinjaman.

Oleh karena itu, pastikan saat mengajukan KPR, kondisi pinjaman Anda sudah bagus atau bersih, tidak ada tunggakan apapun.

Anda bisa datang ke kantor OJK untuk meminta pengecekan SLIK sebelum memutuskan mengajukan KPR. Dari pengecekan ini, Anda bisa tahu jika punya catatan kredit yang kurang baik di SLIK.

Perlu Anda catat bahwa sekecil apapun tunggakan akan muncul di SLIK.

Proses Analisa Kredit

Setelah semua data masuk, bank melakukan proses analisa kredit untuk memutuskan KPR.

Pada dasarnya ada tiga hal utama yang dianalisa oleh bank, yaitu:

  1. Kemampuan keuangan calon nasabah untuk membayar cicilan KPR. Biasanya patokan adalah maksimum 30% penghasilan untuk membayar semua cicilan hutang (tidak hanya cicilan KPR saja).
  2. Validasi dan verifikasi data – data yang diberikan nasabah, termasuk mengecek ke perusahaan tempat nasabah bekerja.
  3. Developer yang membangun rumah untuk memastikan bahwa rumah dibangun sesuai skedul dan developer yang membangun sudah kerjasama dengan bank.

Dalam proses ini, bank akan melakukan konfirmasi dan validasi kepada calon nasabah. Siap – siap untuk ditelepon oleh pihak analis bank.

Surat Persetujuan Permohonan Kredit (SPK)

Jika permohonan KPR disetujui, bank akan mengeluarkan SPK atau Surat Persetujuan Permohonan Kredit.

Surat SPK ini menyatakan secara resmi bahwa bank sudah menyetujui permohonan KPR namun dengan sejumlah kondisi yang harus dipenuhi oleh calon nasabah, termasuk membayar sejumlah biaya admin dan biaya notaris sebagai syarat proses akad kredit.

Untuk lebih jelasnya, saya lampirkan contoh SPK dari Bank Permata.

Dari surat SPK tersebut, Anda bisa melihat beberapa poin penting yang perlu jadi perhatian, yaitu:

Fasilitas KPR Disetujui

SPK Persetujuan KPR Rumah Baru Bank Permata
SPK Persetujuan KPR Bank Permata

Bank menetapkan berapa jumlah plafon pinjaman KPR yang disetujui untuk pembelian rumah, yaitu pagu fasilitas.

Dalam surat SPK tersebut, pagu fasilitas yang disetujui bank adalah Rp 252 jutaan, dengan jangka waktu fasilitas pinjaman adalah 10 tahun (120 bulan).

Suku bunga pinjaman fasilitas adalah fixed rate dan floating rate, yaitu:

  • Fixed rate (bunga tetap) artinya selama 36 bulan (3 tahun) bunga akan tetap atau fixed pada suku bunga 7.5% per tahun.
  • Floating rate (bunga mengambang) artinya setelah fixed rate selesai (setelah 3 tahun) bunga akan mengikuti floating rate dengan formula SDBI + 4.75%.

Ketika masuk floating rate, pada dasarnya, suku bunga KPR Anda mengikuti bunga pasar.

Artinya, cicilan bisa berubah – ubah mengikuti suku bunga yang berlaku. Penentuan suku bunga mengikuti bunga SDBI.

SDBI adalah Sertifikat Deposito Bank Indonesia yang merupakan standard suku bunga dari Bank Indonesia. Angka SDBI ini ditetapkan secara rutin oleh Bank Indonesia dan bisa naik atau turun tergantung kondisi perekonomian Indonesia.

Jika SDBI turun, maka suku bunga KPR Anda akan ikut turun, jika tetap ya tetap, dan begitu pula jika SDBI naik. Intinya, formula bunga floating rate KPR cukup transparan dengan mengacu pada standard bunga dari Bank Indonesia.

Angsuran bulanan yang harus saya cicil setiap bulan ditetapkan dalam SPK, yaitu Rp 2.9 juta, berdasarkan suku bunga tetap yang berlaku saat SPK disetujui.

Ingat angsuran bulanan ini mengikuti bunga fixed rate, untuk maksimum selama 3 tahun, sedangkan setelah itu angsuran bisa turun, naik atau sama, tergantung hasil perhitungan suku bunga floating rate.

Pembukaan Rekening Bank

Bank mewajibkan saya membuka rekening khusus untuk KPR dengan tujuan:

  • Pencairan plafon pinjaman KPR. Secara teknis, dana plafon KPR dicairkan ke rekening saya dulu di bank, lalu setelah itu dalam waktu bersamaan ditransfer ke rekening developer rumah baru.
  • Pembayaran cicilan KPR setiap bulan saya lakukan dengan menyetor ke rekening bank yang saya buka ini. Nanti bank akan memotong pembayaran cicilan KPR dari rekening ini.

Jaminan Properti

SPK Persetujuan KPR Rumah Baru Syarat Akad Kredit
SPK Persetujuan KPR Rumah Baru Syarat Akad Kredit

Bagian ini menjelaskan properti yang menjadi jaminan untuk pinjaman kredit pemilikan rumah (KPR).

Jenis jaminannya, lalu lokasi properti di alamat mana dan pemilik properti saat ini.

Properti saat ini masih dimiliki oleh developer, karena masih dalam proses pembangunan dan belum dilakukan serah terima dengan Akta Jual Beli (AJB).

Tapi dalam surat ini, bank memberikan catatatan bahwa Sertifikat akan dibalik nama ke nasabah KPR.

Persyaratan Akad Kredit

Surat SPK menyebutkan sejumlah persyaratan untuk bisa melakukan akad kredit, yaitu:

  1. Jaminan wajib diikat secara notaril dan dijamin asuransi. Hal ini nanti dilakukan bersamaan dengan bank dan untuk itu saya harus membayar sejumlah biaya untuk pengikatan notariil
  2. Saya wajib membawa sejumlah dokumen asli saat tanda tangan akad kredit dan pengikatan jaminan di depan notaris.
  3. Saya sudah harus membuka rekening bank sebelum tanda tangan akad kredit.
  4. Saya harus sudah menyetorkan biaya – biaya ke dalam rekening bank tersebut.

Dari poin diatas, semuanya penting, tetapi yang paling perlu Anda perhatikan adalah soal biaya untuk akad kredit. Jumlahnya cukup besar.

Apa saja biaya – biayanya ?

Biaya Biaya Akad Kredit

SPK Persetujuan KPR Rumah Baru Syarat Biaya Akad Kredit
SPK Persetujuan KPR Rumah Baru Syarat Biaya Akad Kredit

Untuk melakukan proses akad kredit terdapat sejumlah biaya yang harus dibayar oleh calon nasabah dan biaya ini tercantum dalam Surat SPK secara rinci, yaitu:

  • Biaya Provisi. Ini biaya jasa ke bank. Biasanya bisa di negosiasi untuk mendapatkan diskon.
  • Biaya Administrasi. Ini juga biaya yang dibayar ke bank.
  • Biaya Notaris. Biaya ini dibayar saat nanti Akta Jual Beli (AJB) dilakukan di depan notaris.
  • Biaya Asuransi Jiwa. Premi untuk membeli asuransi jiwa guna mengcover nasabah jika mengalami musibah meninggal dunia dan tidak bisa melanjutkan membayar cicilan KPR
  • Biaya Asuransi Kebakaran. Premi untuk membeli asuransi kebakaran.

Anda perhatikan bahwa ada biaya yang disebutkan, yaitu biaya terkait notaris, tetapi belum Anda bayar saat ini. Apa maksudnya?

Karena properti yang dibeli adalah properti baru, yang belum jadi, masih dibangun, maka proses pengikatan AJB dengan notaris belum dilakukan.

Nanti setelah properti jadi, baru Anda melakukan pengikatan AJB dengan notaris dengan biaya – biaya tercantum diatas.

Denda Keterlambatan

Dalam SPK disebutkan pula berapa denda jika terlambat membayar cicilan setiap bulan.

Denda yang disebutkan adalah minimum Rp 100 ribu atau 1.33% per hari dari jumlah angsuran.

Pelunasan Dipercepat

Anda bisa melakukan pelunasan dipercepat, yaitu membayar lunas sebelum masa jatuh tempo KPR selesai.

Tapi ada denda pelunasan dipercepat.

Dendanya adalah 3% dari jumlah yang Anda lunasi. Misalnya, sisa pokok pinjaman yang Anda lunasi adalah Rp 200 juta maka on-top of pelunasan Anda harus membayar tambahan 3% x 200 juta sebagai denda pelunasan dipercepat.

Soal denda ini, Anda harus perhatikan, khususnya jika melakukan pemindahan pinjaman KPR ke bank lain karena masuk kategori sebagai pelunasan dipercepat dan harus membayar denda 3% diluar biaya – biaya lain.

Proses Tanda Tangan Akad Kredit

Setelah setuju dan Anda membayar semua biaya tersebut diatas ke rekening bank yang Anda buka, Anda melakukan proses tanda tangan akad kredit dengan pihak bank yang dilakukan di kantor developer.

Jika sudah berkeluarga, Anda harus hadir dengan pasangan, karena terkait dengan harta gono gini, dimana pasangan harus ikut menanggung kewajiban kredit KPR ini, kecuali Anda memiliki perjanjian pisah harta dengan pasangan.

Dalam proses tanda tangan kredit, bank akan mengecek semua dokumen asli yang Anda harus bawa dan memastikan bahwa Anda membaca dan menyetujui surat SPK.

Kehadiran pihak developer penting karena bank menanyakan soal kapan properti akan jadi dan diserahterimakan ke nasabah.

Proses Akta Jual Beli (AJB) hanya bisa dilakukan setelah rumah selesai jadi dibangun dan diserahterimakan. AJB menjadi syarat untuk membalik nama sertifikat atas nama nasabah.

Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui terkait pembelian rumah baru yang belum selesai atau masih dalam proses pembangunan, yaitu:

Pertama, selama proses pembangunan rumah atau apartemen masih berlangsung, Anda tidak akan menerima dokumen IMB atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Yang ada hanyalah janji tertulis dari developer bahwa proses pembangunan properti akan diselesaikan sesuai target dan pengurusan IMB dan Akta Jual Beli akan diurus bersamaan.

Kedua, ketika properti selesai dibangun, maka developer akan melakukan serah terima bangunan dan melakukan Akta Jual Beli notariil dengan Anda, kemudian melakukan pemindahan nama sertifikat ke atas nama Anda.

Ketiga, sertifikat hak milik akan langsung diambil alih oleh bank setelah sertifikat tersebut jadi sebagai bukti jaminan atas pinjaman KPR.

Keempat, selama sertifikat rumah belum jadi, jika nasabah menunggak pembayaran KPR dan gagal bayar, maka developer yang akan menanggung pembayaran ke pihak bank. Karena bukti jaminan belum ada, sehingga bank tidak mengeksekusi jaminan.

Tips KPR Rumah Baru

Ada sejumlah tips untuk Anda yang akan membeli rumah baru dengan pinjaman KPR ke bank, yaitu:

Siapkan Uang Muka

Uang muka (DP) adalah prasyarat penting untuk bisa mengajukan KPR. Tanpa DP, bank tidak akan menyetujui permohonan KPR.

Perlu dipikirkan strategi untuk mengumpulkan DP. Berapa yang bisa Anda tabung setiap bulan, akan berapa lama dikumpulkan dan ditempatkan dimana uang muka tersebut.

Alternatif lain adalah mengikuti program cicil DP yang saat ini banyak ditawarkan oleh developer perumahan. Sebelum mengambil program cicil Dp ke developer, pelajari syarat dan ketentuan dengan baik.

Pilih Developer Terpercaya

Dalam pembelian rumah baru, peran developer sangat sangat penting. Kenapa ?

Di rumah baru, Anda beli baru tanah kosong dan menyerahkan pada developer untuk membangun.

Jadi tidaknya bangunan rumah sangat tergantung pada developer.

Cari developer yang memang sudah kerjasama dengan bank KPR yang Anda akan gunakan. Bank tidak akan memberikan KPR ke developer yang belum kerjasama.

Pastikan BI Checking Bersih

Salah satu kriteria krusial dalam pengajuan KPR adalah catatan kredit yang bagus di BI checking atau SLIK OJK.

Anda yang punya pengalaman menunggak pinjaman atau bahkan gagal bayar bisa dipastikan akan sulit setujui oleh bank.

Karena itu, pastikan Anda membayar tagihan tepat waktu dan membereskan yang menunggak saat mengajukan KPR ke bank.

Siapkan Dana untuk Biaya Biaya

Saat melakukan akad kredit KPR, Anda harus membayar sejumlah biaya. Biaya ini harus. disetor dahulu sebelum akad kredit dilakukan.

Persiapkan.dana untuk membayar. biaya biaya ini. Karena jumlah nominal biaya cukup besar.

Anda bisa meminta negosiasi diskon ke pihak bank.

Siapkan Dokumen Asli

Saat proses akad kredit, bank meminta Anda dan pasangan membawa sejumlah dokumen asli untuk pengecekan.

Pastikan bawa dokumen yang diminta. Karena, jika tidak, bank tidak akan menyelesaikan proses akad kredit.

Kesimpulan

Punya rumah adalah impian banyak orang. Rumah adalah kebutuhan primer semua keluarga di Indonesia.

Harga rumah properti yang mahal membuat orang mengambil pinjaman rumah atau KPR untuk memilkinya.

Semoga tulisan ini membantu Anda yang ingin memilki rumah baru dengan KPR.

0 comment

Related Posts


Notice: Theme without comments.php is deprecated since version 3.0.0 with no alternative available. Please include a comments.php template in your theme. in /var/www/html/cicil.id/wp-includes/functions.php on line 4805

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *